Вы снимаете квартиру, и вас выселяет хозяин. Что делать?
В Kaktus.media поступает множество жалоб от арендаторов на то, что хозяева квартир выселяют их без оснований или поднимают цены на аренду в несколько раз из-за приезжающих россиян. В связи с этим Kaktus.media решил узнать у юристов, что делать гражданам в таком случае и законны ли их действия.
Может ли требовать арендодатель освобождения помещения до истечения срока договора?
- Может, по соглашению сторон и если такие условия прописаны в договоре. Если же договором условия не учтены, то только путем уведомления арендатора за три месяца.
Важно знать, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора имущественного найма (аренды), заключенного на неопределенный срок.
Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором имущественного найма сроки, а при его отсутствии в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или договором обязанность производства капитального ремонта лежит на арендаторе.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Какая ответственность арендодателя в случае выдвижения такого требования?
- Согласно законодательству КР, как таковой ответственности арендодатель не несет. Однако он несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Что делать, если арендную плату поднимают без оснований и если владелец квартиры выгоняет, мол, другие предлагают больше?
- Согласно законодательству, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, а порядок, условия и сроки внесения платы определяются договором аренды. Размер платы за пользование имуществом может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Выгонять арендатора арендодатель не имеет права. Если же все-таки он это сделал, арендатор вправе обратиться в судебные органы для защиты своих прав. Права арендатора заключаются в том, что, согласно Гражданскому кодексу КР, арендодатель должен заблаговременно уведомить арендатора за три месяца до отказа от договора.
В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается или объявились квартиранты, готовые платить больше), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Важно, чтобы эти условия были прописаны в договоре.
Однако есть и обратная сторона: согласно статье 412 ГК КР, "существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа".
"Говоря простым языком, в случае если цены на рынке недвижимости резко выросли, это можно считать существенным изменением обстоятельств. В таком случае арендодатель вправе расторгнуть договор с соблюдением порядка расторжения договора", - отметили юристы.
Когда арендодатель может вас выселить в самые кратчайшие сроки?
- По истечении срока действия договора, а также в случае досрочного расторжения договора по основаниям, то есть не позднее чем за три месяца до истечения срока договора, арендодатель должен предложить арендатору заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора.
