Главные факторы, которые влияют на рынок недвижимости. Интервью с экспертом
Что происходит с ценами на квартиры и дома в Кыргызстане и какие основные шесть факторов влияют на рынок жилья, рассказала в интервью Kaktus.media эксперт в сфере недвижимости Валентина Салабай.
- Что происходило с ценами на квартиры и дома в Кыргызстане в 2025 году?
- Важно отметить бум строительства - по всей стране ввели в эксплуатацию 1 млн 820 тыс. кв. м жилья, из которых только в Бишкеке - 617 тыс. кв. м. Цены на квартиры выросли на 18-24%, на дома - до 27%.
- Какие факторы влияют на активность на рынке недвижимости?
- Во-первых, учетная ставка Нацбанка. Это главный "тормоз" или "газ" для кредитов на жилье. В 2021-2022 годах ключевая ставка была высокой - около 13-14%. А вот уже после Нацбанк снизил показатель до 9%. И люди стали активнее брать ипотечные кредиты, рынок активизировался.
Но вот уже после ключевую ставку начали поднимать: например, недавно - с 9% до 12% в феврале 2026 года. Когда этот показатель растет, ипотека дорожает, и многие семьи отказываются от покупки недвижимости. Сейчас именно этот фактор сказывается на замедлении цен.
- Какие еще макроэкономические показатели влияют на рынок недвижимости?
- Второй и немаловажный фактор - денежная масса. В 2025 году денег у населения стало на 39,1% больше: общая сумма достигла 877,6 млрд сомов. Люди получали зарплаты, переводы, доходы от бизнеса. Часть этих денег инвестировали в недвижимость, что влияло на рынок. Однако в начале 2026 года рост немного замедлился.
Если говорить о третьем важном показателе, то это - арендные ставки. Аренда выросла очень сильно. В 2021-2022 годах снять однушку стоило около 15-25 тыс. сомов. А что мы видим сегодня? Хорошую однушку в нормальном районе сдают за 45-55 тыс. сомов, в центре еще дороже. Это отличный знак для собственников и инвесторов, ведь люди готовы платить, чтобы жить в столице.
- Как на рынок недвижимости влияет рост цен?
- Это четвертый фактор. В 2025 году цены на продукты, коммуналку и материалы росли. Квартиры в такой момент часто защищают деньги от обесценивания. Но когда наблюдается повсеместное подорожание, люди начинают считать каждый сом, что может сказываться на замедлении или росте активности на рынке.
Пятый фактор, влияющий на жилье, - волатильность валюты. В этом плане все стабильно: доллар держится около 87 сомов уже несколько лет. Колебаний на рынке почти нет. Люди не боятся и спокойно держат сбережения в сомах или покупают квартиры и дома.
Шестой и самый тревожный фактор для рынка недвижимости - доступность жилья. В последние годы цены на квартиры росли быстрее, чем зарплаты. В 2021-2022 годах семьям требовалось копить на квартиру 12-15 лет, но к 2025-2026 годам этот срок стал заметно длиннее. Плюс цены подскочили - обычным людям стало тяжелее.
- Что происходит с ценами на недвижимость в 2026 году?
- В Бишкеке после сильного скачка в январе цены немного снизились. Квартиры подешевели на 11-12%. Дома тоже стали дешевле на 17,87%, почти 18% В регионах (особенно в Оше) цены местами еще растут. В 2025 году по всей стране было сильное подорожание, а в 2026-м в столице рынок успокоился.
- Но наблюдались скачки цен в месячном выражении. Например, в марте.
- В январе на рынке всегда оживление после праздников. Потом люди немного "выдыхают". В феврале Нацбанк поднял ставку до 12% - кредиты стали дороже, многие отложили покупку. Построили много новых домов, предложений стало больше. Продавцы начали уступать, покупатели - торговаться. Это обычная жизнь рынка, а не паника. Но, конечно, спрос немного притормозил, особенно на квартиры.
- В каких районах столицы цены завышены?
- В центральных районах и прилегающих к ним - в Ленинском, Первомайском. Потому что здесь самый высокий уровень цен и порой наблюдается перегрев. Стоимость квадратного метра в так называемом золотом квадрате порой доходит до $3 000.
Кроме того, наблюдается перегрев в спальных районах, например в Октябрьском районе. В основном это вторичка (квартиры), а не новостройки. Первичка растет медленнее, потому что там выше себестоимость (земля + материалы). Но имеется и перегрев в "голых" новостройках на окраинах и в старых квартирах в спальных районах.
- Что будет с ценами дальше?
- Скорее всего, цены еще немного успокоятся или снизятся на 5-10% в некоторых районах (особенно на старые квартиры и не в самых удачных новостройках). Большого обвала не ждем - денег в стране хватает, аренда держит рынок.
