Партия "Кыргызстан" №15: Доступная ипотека!

Усиливающийся в Кыргызстане процесс внутренней миграции из сельской населенной местности в крупные города ставит вопрос оперативного решения жилищной проблемы в городах республики.

Программа правительства Кыргызской Республики "Доступное жилье 2015-2020", принятая в 2015 году и призванная обеспечить посредством ипотечного кредитования доступным жильем малообеспеченные слои населения, в том числе работников бюджетных организаций, не достигла поставленной цели, т. к. процентные ставки и первоначальная залоговая сумма за недвижимость являются высокими, а также используемые аннуитетные или дифференцированные платежи банками определяют вначале уплату процентов (90% от уплаты кредита), а уже далее основную сумму кредита (10% от основного долга), что приводит к переплате недвижимости более трех раз.

Кроме этого, стоимость жилья в основном обусловлена высокими ценами на импортируемые строительные материалы, завышенной стоимостью земельных участков под строительство и слаборазвитыми сетями инженерно-технического обеспечения.

Устаревшие технологии возведения зданий и сооружений, устаревшие машины и механизмы для строительного процесса, малоэффективные материалы, изделия и конструкции, преобладание количества мелких частных предприятий еще более увеличивают стоимость жилья.

Дальнейшее развитие жилищного строительства выдвигает на первый план развитие ипотечного кредитования и индустриализацию жилищного строительства, считает партия "Кыргызстан".

На сегодняшний день сдерживающими факторами развития строительной отрасли являются:

1) Отсутствие положения, устанавливающего эффективную политику защиты прав долевого строительства.

- Недобросовестность определенных субъектов, осуществляющих строительную деятельность. На данный момент около 12 компаний находятся в группе риска. Руководители трех компаний проходят по судебным процессам и находятся в заключении. Более 20 компаний не имеют активности по налоговым счетам, при этом активно ведут маркетинговую деятельность по рекламированию новых строящихся объектов. Потенциально эти компании также могут попасть в группу риска и оказаться на месте проблемных компаний. Эти компании порождают в обществе дискуссию о запрете долевого строительства, что угрожает всему сектору частного жилищного строительства в целом.

- Наличие судебных разбирательств в отношении строительных организаций. В Кыргызстане активно работают около 130 строительных компаний. Однако большинство участников долевого строительства в Бишкеке становятся заложниками судебных разбирательств, в результате которого замораживаются объекты строительства, где в итоге застройщики жилья не могут сдать объект в срок и терпят убытки, а добросовестные приобретатели долевого строительства не могут въехать в купленную ими по договору недвижимость.

Учитывая, что основной капитал для строительства многоэтажного жилого объекта собирается с участников долевого строительства, а также в целях исключения потери финансовых средств клиентами строительной компании, партия "Кыргызстан" предлагает предусмотреть 7-этапный механизм завершения объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома:

• земляные работы и фундамент – оплата дольщиком 30% стоимости жилья;
• коробка – 28%;
• крыша – 5,6%;
• окна, отопление, электрика, сантехника - 13,3%;
• отделочные работы – 11,2%;
• оштукатуривание фасада, территория – 8,4%;
• ввод в эксплуатацию – 3,5%.

При этом в целях исключения строительной организацией недобросовестного исполнения своих обязательств, а именно законодательного обхода нормы запрета в части заключения бартерных сделок, партия предлагает запретить застройщику жилья, юридическим и физическим лицам, контрагентам застройщика жилья продажу, обмен, дарение, переуступку прав иным юридическим и физическим лицам жилых или нежилых помещений до завершения одного из этапа объекта долевого строительства.

Между тем застройщик будет вправе заключать договоры долевого строительства со своими клиентами, которые в свою очередь будут осуществлять денежные взносы единовременно или в установленный договором период, на гарантийный банковский счет участников долевого строительства. В свою очередь застройщик жилья, юридическое или физическое лицо не будут иметь право снять с гарантийного банковского счета участников долевого строительства денежные средства до завершения определенного этапа объекта строительства, за исключением случая расторжения договора одной из сторон.

Также партия "Кыргызстан" предлагает разработать механизм, по которому застройщик жилья будет вправе осуществлять строительство объекта на правах общего долевого строительства (без использования механизма с применением гарантийного банковского счет участников долевого строительства) при наличии залога, необходимого для завершения определенного этапа объекта долевого строительства многоквартирного жилого дома.

2)Законодательство не устанавливает снижение издержек в строительной отрасли. В связи с утратой силы временного положения о параллельном проектировании и строительстве объектов на территории Кыргызской Республики, получение разрешительных документов на строительство объектов требует весьма значительных временных затрат, реализация и завершение объектов строительства затягивается и в установленные сроки соответствующие объекты в эксплуатацию не вводятся.

Долгий срок рассмотрения представленных документов в государственный орган неизбежно ведет к повышению стоимости строительства (затраты от простоя техники и строительных бригад ложатся в стоимость продаваемой недвижимости). Также долгий срок рассмотрения документов заказчика и как следствие долгий период строительства ведет к срыву контрактов (договоров) между строительной организацией и организациями торговли строительных материалов, субподрядчиками, партнерами. У строительной организации возникает дополнительный риск в виде начисления пени за несвоевременную сдачу объекта перед заказчиками на строительство или дольщиками. Это также ведет к возникновению конфликтов между строительной организацией и гражданами.

В связи с чем партия "Кыргызстан" предлагает предоставить строительным компаниям возможность параллельного проектирования, строительства и приемки в эксплуатацию жилых, общественных объектов, а также объектов промышленного, линейного и водохозяйственного строительства (дороги, линии электропередачи, связи, трубопроводы, каналы и т. д.)

3) Высокая стоимость ипотечных кредитов.

В Кыргызстане в настоящее время процентная ставка варьируется от 13 до 22% годовых в долларах США и с 17 по 26% годовых в кыргызских сомах. Самым существенным недостатком является так называемая переплата за квартиру, которая может возрасти в 3 раза от первоначальной стоимости. Одним из основных требований коммерческих банков Кыргызстана является внесение не менее 10–30% от стоимости приобретаемой недвижимости, что часто является просто неподъемным для многих потенциальных заемщиков. Вместе с тем, кредиты даются в среднем на 4-7 лет, хотя максимально возможный срок определяется в 7-15 лет.

В среднем по миру процентные ставки составляют 1-3% годовых. В Кыргызстане самую низкую процентную ставку предлагает Государственная ипотечная компания исключительно для государственных служащих, приобретающих недвижимость за пределами города Бишкек по ставкам 7-9% годовых.

Для того, чтобы система ипотечного кредитования отвечала требованиям всех участников рынка, в первую очередь потенциальных участников программы государственного ипотечного жилищного кредитования, партия "Кыргызстан" предлагает выплату начисляемых процентов на ипотечный кредит, взятого участником программы государственного ипотечного жилищного кредитования, осуществлять после погашения равными долями основного долга.

Данная мера позволит снизить размер ежемесячного взноса для участников программы государственного ипотечного жилищного кредитования, установленного на данный момент Государственной ипотечной компанией, в сравнении с аннуитетным платежом на 39%, по дифференцированному платежу на 80%.

В свою очередь вся сумма выплаты за весь срок ипотечного кредитования сократится для заемщика по сравнению с аннуитетным платежом на 25%, по дифференцированному платежу на 13%, в то время как начисление процентов останется неизменной на основной долг в размере 7-9% в год (с учетом внесенного взноса).

Партия "Кыргызстан" №15: Право на жилье – неотъемлемое право каждого гражданина!