All-in-One - городская модель, задающая тренд глобального роста стоимости недвижимости
В настоящее время на мировом рынке недвижимости наблюдается стремительный рост модели All-in-One - многофункциональных городских комплексов, интегрирующих в себе все возможности для жизни, работы, отдыха и культурного досуга. Общим и легко различимым преимуществом таких проектов является их высокая устойчивость и ярко выраженная тенденция к росту стоимости. От Marina Bay Sands в Сингапуре и Hudson Yards в Нью-Йорке до Canary Wharf в Лондоне - все они подтверждают важную закономерность: стоимость недвижимости растет не только благодаря локации, но и благодаря уровню "завершенности городской экосистемы".
Почему модель All-in-Оne всегда задает тренд роста стоимости?
Модель All-in-Оne функционирует как "дерево роста стоимости" (Growth Tree), где каждый этап развития добавляет новый уровень ценности. В основе - земельный фонд и локация, являющиеся базовыми факторами, стратегически выбираемыми в районах с существующей или планируемой активно развивающейся инфраструктурой. По мере реализации таких инфраструктурных элементов, как транспорт, дорожная сеть и общественные пространства, стоимость земли увеличивается в среднем на 15-25%, как указывалось в отчете по проекту Crossrail в Лондоне.
Ствол "дерева стоимости" - это комплексная инфраструктурная система, которая открывает путь для ключевых функциональных зон: торговых центров, офисов, гостиниц - тех "основных ветвей", которые формируют потоки людей и капитала, обеспечивая рост арендных ставок и цен продажи на 20-30%. Когда появляются "кроны" - то есть жизненные удобства, такие как школы, больницы, клубные дома и парки, - стоимость жилья продолжает увеличиваться еще на 10-15% благодаря более полноценному качеству жизни. В итоге, когда проект достигает стадии зрелой эксплуатации, совокупная ценность модели All-in-Оne может быть в два-три раза выше по сравнению с отдельными городскими проектами.
Практические примеры с азиатских рынков также демонстрируют силу этой модели. Во Вьетнаме крупные городские проекты на западной и восточной стороне Ханоя неизменно лидируют по темпам роста стоимости, где цена квартир увеличивалась в среднем на 20-35% спустя два-три года после ввода в эксплуатацию, а показатели заселения и сдачи в аренду постоянно остаются высокими. В Сингапуре модель All-in-Оne также показала выдающиеся результаты на примере проектов Marina One Residences и Paya Lebar Quarter: стоимость квартир и офисных помещений выросла на 25-40% благодаря комплексной экосистеме, широкому набору удобств и возможностям коммерческого и сервисного использования непосредственно внутри проекта. Эти данные подтверждают, что All-in-One не только обеспечивает всестороннее качество жизни для жителей, но и является оптимальным выбором для инвесторов, стремящихся к устойчивой доходности.
Что помогает All-in-One быть устойчивой к циклам и задавать тенденцию роста стоимости?
Во-первых, "премия за доход от аренды". Исследования JLL показывают, что офисные помещения в составе mixed-use-комплексов имеют арендные ставки примерно на 32% выше, отличаются более быстрым заполнением и меньшими доходными рисками, поскольку арендаторы готовы платить больше за возможность находиться "внутри единой экосистемы жизни".
Во-вторых - эффект инфраструктуры и дефицит центральных земельных ресурсов. Согласно отчету Knight Frank, усиливается тенденция flight to quality - активное перераспределение капитала в пользу объектов с развитой инфраструктурой, удобствами и качественным управлением. На практике стоимость недвижимости, расположенной рядом с новыми линиями метро, как правило, увеличивается на 10-20%, что отражает хорошо известный принцип - "куда приходит инфраструктура, туда растет цена".
И третье - это механизм диверсификации доходов. Комплексы модели All-in-One обладают множеством источников прибыли - от жилой недвижимости, офисов и розничной торговли до F&B и гостиниц, - что снижает отраслевые риски и повышает устойчивость к экономическим циклам. Благодаря этому ценовая кривая городских комплексов All-in-One всегда растет поэтапно: не скачкообразно с последующим снижением, а поступательно - по мере того, как завершаются и доводятся до полноценного уровня очередные слои формирования стоимости: инфраструктура, удобства и эксплуатация.
От глобальных уроков к стратегическим преимуществам Бишкека вместе с Royal Central Park
Глобальные примеры наглядно демонстрируют реальную доходность этой модели.
Marina Bay Sands в Сингапуре - туристско-развлекательный и коммерческий комплекс, который обеспечивает более 30% национального туристического дохода и на протяжении последнего десятилетия стабильно повышает стоимость недвижимости в центральных районах города. Hudson Yards в Нью-Йорке - проект с объемом инвестиций свыше $25 млрд - полностью преобразил западный Манхэттен, создав более 55 тыс. рабочих мест и обеспечив институциональным инвесторам доходность, превышающую рыночные показатели (alpha yield). В Лондоне Canary Wharf после периода ценовой коррекции изменил стратегию, сделав ставку на модель lifestyle + residential, что привело к существенному восстановлению стоимости активов и ряду сделок по рефинансированию на миллиарды фунтов стерлингов. В Дубае большинство ключевых проектов сегодня реализуются в формате mixed-use/integrated; интегрированные городские комплексы в ОАЭ демонстрируют прирост капитальной стоимости на 15-20% выше по сравнению с моноотраслевыми проектами, одновременно сохраняя уровень заполняемости свыше 90% даже в условиях рыночной волатильности. А в Токио комплекс Tokyo Midtown - один из крупнейших mixed-use-проектов в районе Минато-ку с общим объемом инвестиций около $3 млрд на площади 10 га, включающий офисы, резиденции, гостиницу, ритейл и объекты развлечений, - был объектом сделки по приобретению стоимостью $2,6 млрд в 2024 году.
Все эти примеры подтверждают, что модель All-in-One приносит прибыль не только на этапе строительства, но и на этапе эксплуатации и за счет долгосрочных денежных потоков, благодаря чему ее нередко называют "золотой курицей" современного рынка недвижимости.
Royal Central Park - пионер модели All-in-One в Бишкеке
С глобальным видением интеграции на рынке Центральной Азии - в Бишкеке - появление Royal Central Park ознаменовало собой первый стратегический шаг столицы и региона к формату городского развития All-in-One, где все потребности проживания, работы и отдыха полностью удовлетворяются в едином пространстве. Разработанный компанией RCA Living, входящей в состав TNG Global Foundation (Великобритания), Royal Central Park является не просто премиальным девелоперским проектом, но и символом городской трансформации, подобно тому, как Hudson Yards десять лет назад изменил облик Нью-Йорка. С масштабом 24 тыс. квартир, 766 тыс. кв. м коммерческих площадей, 55-этажной башней и полноформатной инфраструктурой - парком, озером, школой, больницей, гостиницей и зоной развлечений - Royal Central Park задает новый стандарт современной городской жизни и одновременно формирует новый цикл роста стоимости на рынке.
Расположенный в западной административно-деловой части Бишкека, проект имеет прямое соединение с международным аэропортом "Манас" и ключевыми транспортными артериями города. Этот район формируется как новый экономический, образовательный и культурный центр - точка притяжения государственных учреждений, финансовых организаций и стратегической инфраструктуры, создавая прочную основу для долгосрочного роста стоимости активов инвесторов.
Преимущество мегаполиса формата All-in-One заключается в синергии трех факторов:
- выгодное расположение и активно развивающаяся инфраструктура обеспечивают стабильный ежегодный рост стоимости земли;
- международные стандарты управления и эксплуатации способствуют сохранению стоимости и повышению эффективности использования активов;
- комплексная система удобств и сервисов формирует премию стоимости в два-три раза выше по сравнению с многофункциональными проектами, одновременно поддерживая ликвидность и долгосрочный потенциал удорожания.
Когда эти три фактора объединяются, инвестиционная стоимость начинает расти по нарастающей - не останавливаясь на одном этапе, а продолжая увеличиваться с каждым циклом развития города. С Royal Central Park инвесторы не только пользуются возможностями настоящего, но и становятся участниками начальной фазы цикла роста модели All-in-One в Бишкеке - пути, аналогичного тому, что когда-то произошел в Сингапуре, Нью-Йорке и Лондоне.
А теперь давайте вместе полюбуемся Royal Central Park - новым символом счастья в Центральной Азии.
Royal Central Park - первый символ счастливого городского пространства в Бишкеке.
