Люди уезжают, квартиры дешевеют? Что происходит на рынке недвижимости Бишкека
После каждого политического кризиса в Кыргызстане или нестабильности гражданам начинает казаться, что многие уезжают.
Накануне редакция Kaktus.media рассказывала о чемоданных настроениях кыргызстанцев и их желании уехать из страны.
Тем, кто ехать никуда не планирует, начинает казаться, что вот-вот начнется массовая продажа квартир в ускоренном темпе и рынок недвижимости обвалится. Кто-то утверждает, что он уже обвалился и жилье в Бишкеке обесценилось.
Чтобы подтвердить или опровергнуть это мнение, редакция Kaktus.media поговорила с генеральным директором одного из агентств недвижимости "Виста Холдинг" Кириллом Костюковым о ситуации на рынке, влиянии на нее пандемии, экономического и политического кризисов.
Отметим, что компания на рынке недвижимости работает с 2011 года и ей есть с чем сравнивать.
На первичном рынке спрос упал. Незначительно
Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. К первичному относятся квартиры в новых домах, построенных после 2000 года, ко вторичному - дома советской постройки (104-й, 105-й, 106-й серии, "индивидуалки", "сталинки", "хрущевки").
Последние полгода граждане больше вкладываются во вторичный рынок, потому что считают его более стабильным.
На первичном рынке недвижимость в основном недостроенная. То есть люди участвуют в долевом строительстве, сначала вкладывают депозит (30-40% стоимости жилья), а потом ежемесячно погашают основную сумму. И если до пандемии граждане были уверены, что за месяц заработают и внесут оплату, то сейчас у них этой уверенности нет, потому что многие потеряли стабильный доход.
И здесь роль играет не столько политическая, сколько экономическая ситуация.
Сейчас многие не хотят вкладываться, а держат деньги при себе. Спрос на квартиры есть, но теперь люди более тщательно продумывают, куда им отнести свои деньги.
За год экономического кризиса многие строительные компании попали в кассовый разрыв, а покупатель это видит и не рискует вкладывать деньги. Потому что неизвестно, достроится дом в сроки или нет. Если учитывать политический момент, то возникает вопрос с участками под строящимся домом.
На вторичном рынке покупатель другой - здесь люди расширяются либо, наоборот, меняют квартиру на меньшую квадратуру, чтобы иметь разницу в деньгах на руках. А эта тема актуальна всегда.
Спрос есть, предложений меньше
Говорят, что спрос на квартиры упал, но это неправда. Только в компанию "Виста Холдинг" ежедневно поступает по 50-60 новых заявок. А агентств недвижимости по Бишкеку очень много. То есть рынок живой.
Многие покупатели также думают, что на рынке недвижимости есть сезонность, то есть зимой квартиры продаются хуже. И это неправда. Сезонность есть для жилых домов и участков, но не для квартир.
Рынок жилья от политической ситуации не зависит. От нее зависит только продажа крупных коммерческих объектов, где требуются иностранные инвестиции.
Сейчас наблюдается дефицит ликвидного варианта. Это объясняется тем, что люди продают меньше - в условиях пандемии и экономического кризиса не хотят продавать хорошую квартиру. Часто их продают, чтобы вложить в бизнес, а сейчас это делать нецелесообразно.
Менее ликвидными сериями считаются "сталинки" и "хрущевки" из-за их срока эксплуатации. Их покупатели приобретают с опаской и владельцы долго продают. Но они составляют всего 10% вторичного рынка.
Что с ценами на квартиры?
Если считать стоимость в долларовом эквиваленте, то можно сказать, что стоимость квартир снижена, но в сомах она прежняя.
Здесь пандемия, экономическая и политическая ситуация не повлияли.
У многих складывается впечатление, что рынок "падает" и квартиры отдают дешевле. Но это неверно - спада нет, просто собственники квартир охотнее стали торговаться.
Если в начале 2020 года у хозяина квартиры было трудно выбить уступку в $1 тыс., то сейчас многие готовы уступить и $2-3 тыс., потому что в сомах они все равно ничего не теряют.
Надеяться на то, что квартиры подешевеют, специалисты не советуют.
Многие ждут, пока однокомнатные квартиры станут по $20 тыс., двухкомнатные - по $25, а трехкомнатные - по $30. Но этого не будет. Есть отдельный вид жилья, который всегда был недорогим - последние или первые этажи, угловые квартиры, неликвидные районы. На хорошие квартиры всегда цена держится и люди за ними "бегают".
На каждую квартиру есть свой покупатель - какая-то квартира продается за три дня, а какая-то - за несколько лет. Это было всегда.
Что касается строительных компаний, то многие зафиксировали курс доллара, чтобы клиентам не пришлось переплачивать после его скачка.
Люди стали массово уезжать и продавать квартиры?
Массового оттока населения агенты недвижимости по своему бизнесу не наблюдают. Люди всегда уезжали. Есть те, кто хотел уехать еще два года назад, и он до сих пор продает квартиру.
Увеличившегося спроса на оценку имущества тоже нет. Если даже клиент просит оценить его недвижимость, это не говорит о том, что он ее продаст и уедет. Оценка часто производится для банков, также кто-то хочет рассчитаться бартером или заложить под бизнес.
Сейчас нет тенденции, что люди начинают задарма продавать жилье и бежать из страны.
Расценки на услуги риелтора
Стандартная комиссия, которую берет агентство недвижимости в Бишкеке, в среднем $1 тыс. Она не меняется уже много лет.
Если хозяин жилья дает право компании заработать больше, то сумма достигает и $3 тыс.
С постоянными клиентами, которыми зачастую являются перекупщики, в нынешней обстановке агентства готовы работать на более лояльных условиях (например, за $700).
Но сейчас именно для перекупщиков неблагоприятные условия. Потому что, как говорилось выше, ликвидного товара очень мало.
