Коммерческая недвижимость - лучшая инвестиция. Все, что вы должны знать об аренде
Один из наиболее надежных способов сохранить и приумножить свой доход – это вложить его в недвижимость. Но делая это, люди иногда совершают несколько ошибок, которые влияют на успешность этого предпринимательства. Например, вы знали, что выгода от аренды коммерческой недвижимости в несколько раз выше, чем от аренды квартиры или дома? К тому же, текучесть арендаторов в коммерческой недвижимости ниже, чем в частной, что позволяет сохранить более стабильный доход. Также дополнительному успеху предприятия сопутствует "раскрученность точки", где находится ваша недвижимость, так как со временем место инвестиций становится более популярным и вызывает больший интерес у арендаторов, цена, соответственно, тоже растет.
Конечно, узнав обо всем этом, можно подумать, что покупка коммерческой недвижимости решает все ваши проблемы. Это, правда, так, но и в ней нужно разбираться. О них подробнее расскажет директор строительной компании, ориентирующейся на коммерческой недвижимости, City Development Замир Чаргынов.
- В City Development мы коммерческую недвижимость условно делим на три класса по степени их риска и привлекательности для собственников.
Большинство предложений по коммерческой недвижимости, предложенных на рынке Кыргызстана, мы относим к инвестиционному классу С, т. е. самому базовому.
Класс С (самостоятельное владение и управление недвижимостью)
Коммерческая недвижимость общего целевого назначения обычно приобретается человеком для самостоятельного управления. Все вопросы, связанные с поиском арендатора и поддержанием ее в надлежащем состоянии, ложатся исключительно на плечи собственника. Собственник самостоятельно организовывает рекламу, показ, переговоры с потенциальными клиентами, ведет бухгалтерию, оплачивает налоги и нанимает электриков, сантехников и т. д. для мелкосрочного ремонта.
Класс В (недвижимость, переданная в профессиональное управление)
У коммерческой недвижимости, которую мы относим к этому классу, обычно есть общее целевое назначение и единый профессиональный управляющий. Это обычно бывают офисы в бизнес-центрах, бутики в торговых центрах и т. д. Они выделяются в отдельную единицу недвижимости, несмотря на то что находятся внутри единого центра. При этом в доме есть единый администратор, который следит за внешним обликом недвижимости, решает вопросы с арендой, поиском клиентов, заселением-выселением, поддержанием чистоты, ремонта т. д.
Управляющая компания находит собственнику клиентов на аренду, заключает договора с службами, оплачивает счета и перечисляет аренду собственнику за вычетом этих издержек. Необходимо отметить, что правильное позиционирование на рынке аренды, исходя из потребностей арендаторов, анализа спроса и предложений, является ключевой деятельностью управляющей компании, которая влияет как на стоимость аренды, так и на текучесть арендаторов. Наше население зачастую думает об управляющей компании как о ненужном посреднике, отбирающем деньги от арендаторов.
В классе B у City Development представлено несколько объектов медицинского назначения: Медицинский комплекс на Шевченко (цена за 1 кв. м – $1 100, доходность 12-15%, окупаемость 6,5-7,5 лет); медицинский комплекс на Калыка Акиева (цена за 1 кв. м - $1 000, доходность 12-14%, окупаемость 7-8,5 лет) и медицинский комплекс на Саратовской (цена за 1 кв. м - $950, доходность 12,6-15%, окупаемость 6,5-8 лет).
Этот класс также подходит для людей, которые хотят получать пассивный доход, но не имеют времени или возможности на администрирование купленной ими недвижимости.
А самым привлекательным с точки зрения доходности и надежности является недвижимость, которую мы относим к классу А.
Класс А (совместное владение и профессиональное управление)
К продуктам класса А мы относим недвижимость, зачастую специализированную под конкретного арендатора, с контрактами от 5 до 10 лет. Обычно это известные торговые сети (продуктовые, аптечные и т. д.), у которых сильная и устоявшаяся бизнес-модель, испытанная временем. В таких контрактах можно не переживать сильно за своевременность будущих поступлений от аренды. Зачастую это бывает какое-то одно большое здание, которое сдается целиком, или большая площадь на первом этаже.
В продуктах класса А, предложенных City Development, для дополнительного спокойствия инвесторов мы оставляем свою долю участия в недвижимости не менее 50%. Человек, инвестировавший недвижимость класса А, уверен и знает, что их основным партнером является сама строительная компания. В случае наступления каких-то рисков с простоем или форс-мажора они не останутся одни, а будут вместе с командой специалистов, заинтересованных в скорейшем решении проблем.
Здесь все поступления от аренды распределяются между собственниками, соответственно, их доле владения.
В некоторых случаях City Development может гарантировать обратный выкуп интересов инвестора по первоначальной цене. Это дает инвестору дополнительное спокойствие, что стоимость их вложений сохранится в изначальном виде и они не потеряют в цене.
В продуктах класса А, соответственно, всеми вопросами по поиску арендаторов, заключению контрактов, а также содержанием здания и другими организационными вопросами занимается команда City Development.
По этому классу на данном этапе у нас программа аренды с последующим выкупом "Живи и выкупай", вложив в которую инвестор получает доходность до 10% годовых в долларах. Минимальные необходимые вложения составляют $30 000. Инвестор может рассчитывать на получение первых дивидендов от аренды уже через 60 дней. Такой класс подойдет людям, у которых нет времени на администрирование, но они хотят иметь постоянный и гарантированный пассивный доход выше, чем в банке. К тому же вложения в банке застрахованы всего лишь до 100 000 сомов, а в наших продуктах класса А все вложения обеспечены залогом, то есть недвижимостью.
Подробнее об инвестициях в коммерческую недвижимость от City Development можно узнать на сайте
