#полезно. Как выбрать квартиру и застройщика
Почему спрос на недвижимость в Кыргызстане остается неизменно высоким, как приобрести качественное жилье и как выбрать надежного застройщика, рассказывает директор по развитию строительной компании "Елизавета" Айдар Суракматов.
- Как происходящее в мире отражается на рынке строительства и недвижимости?
- Пандемия и последние геополитические события оказали свое влияние на строительный сектор. С учетом того что 80% строительных материалов импортируются, а на них поднялись цены, выросла и себестоимость строительства. Соответственно, поднялись цены на недвижимость в среднем на $50-100 за кв. м.
На сегодняшний день ситуация на рынке стабилизировалась. При этом цены на квартиры в июле 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021-го выросли на 16%.
Многие компании ушли в долгострой, так как начали одновременно слишком много объектов и попали в ковидный период. С учетом того что негативно сказался рост цен на строительные материалы, есть вероятность, что сроки сдачи некоторых объектов в Бишкеке могут сдвинуться на несколько лет.
Хочется верить, что это не отразится на качестве строительства.
Надеюсь, недобросовестные застройщики не начнут использовать дешевые материалы и низкоквалифицированную рабочую силу, чтобы ускорить темпы строительства и снизить себестоимость.
Разумеется, не стоит стричь всех под одну гребенку. Есть компании, которые укладываются в запланированные сроки. Без ложной скромности скажу, что "Елизавета" - одна из них.
Мы работаем на рынке с 2009 года и сдали в эксплуатацию 17 объектов жилой и коммерческой недвижимости. За эти годы у нас сформировалась команда профессионалов, которая работает вместе более десяти лет, соблюдая стандарты качества, и есть своя лояльная клиентура, которая повторно покупает у нас квартиры в каждом новом комплексе, и мы благодарны им за доверие. Поэтому нам, как одним из старожилов рынка строительства, в этом плане немного проще, чем остальным.
- На что нужно обращать внимание при выборе застройщика, жилого комплекса и квартиры?
- В первую очередь, нужно изучить саму строительную компанию, ее историю, репутацию. Посмотреть на качество строительства и узнать, сколько домов она построила. Обязательно поговорите с жильцами завершенных комплексов, если таковые есть. В конце концов, именно они конечные потребители продукта, поэтому их мнение и отзывы дадут вам наиболее объективную оценку.
После нужно запросить у компании разрешительную документацию. Также можно обратиться в Госрегистр и узнать, есть ли какие-либо обременения на участок.
- Какие документы должны быть у застройщика?
- В первую очередь, это разрешение на строительство, лицензия стройкомпании, технические условия (АПУ, ИТУ), правоустанавливающие документы на земельный участок с указанием целевого назначения "под строительство многоэтажного жилого дома". Если объект возводится на "красной книге" – это большой плюс.
Напомню, наличие "красной книги" подразумевает, что строительная компания является владельцем участка. Следовательно, в последующем сами жильцы будут владельцами этой земли. "Зеленая книга" означает, что застройщик арендует землю у государства. И в будущем либо стройкомпания, либо жильцы должны выкупить ее у государства, чтобы получить в собственность эту землю.
- Почему квартиры в новостройках бывают значительно дороже, чем в домах советской постройки?
- Нужно понимать, что срок эксплуатации монолитных домов составляет до 150 лет, панельных домов - 50-75 лет. Исходя из этого, конечно, логичнее купить квартиру в новом монолитном доме, в котором смогут спокойно прожить несколько поколений вашей семьи.
В домах, построенных 30-40 лет назад, периодически течет крыша, во многих - аварийные лифты, неухоженные дворы и подъезды. Многое зависит от работы ТСЖ, которое поддерживает и содержит дом.
Говоря о нашей компании, мы возводим только монолитные дома. Помимо качества строительства и материалов, мы уделяем особое внимание инфраструктуре комплекса, фасаду, подъездам, окнам, шумоизоляции и благоустройству территории. В целом качество жизни, уровень комфорта значительно выше, чем в домах советской постройки.
В наших планах создать собственную управляющую компанию, которая будет обслуживать наши объекты после ввода в эксплуатацию и поддерживать их в надлежащем состоянии.
- Раньше строительные компании относили свои недорогие квартиры к эконом-сегменту. Сейчас в рекламе об "экономе" не говорится.
- У нас сейчас на рынке квартиру эконом-сегмента называют "комфорт-классом". Но фактически эконом-сегмент, конечно, есть. Это чаще всего панельные многоэтажные дома, малоэтажное строительство. Участки под эти дома выбираются на окраине города или даже за его чертой, земля там дешевле. При строительстве используются недорогие материалы для отделки и технического оснащения. В домах эконом-сегмента, как правило, отсутствует подземный паркинг и предусмотрено малое количество парковочных мест.
Если говорить непосредственно о реальном комфорт-классе, то это дома уже из монолитно-кирпичной или монолитно-каркасной конструкции в более интересных локациях. В отделке используются мокрый фасад, облицовочная плитка, травертин (сары-таш) или недорогой керамогранит. Устанавливаются оконные системы и фурнитура среднего качества. Дома утепляются пеноплексом. В качестве технического оснащения предусмотрены: электрика, отопление, сантехника, лифты и вентиляция средней ценовой категории. Подземный паркинг рассчитан на малое количество мест, в данном сегменте люди неохотно покупают паркинг.
И если брать верхнюю планку по перечисленным характеристикам, то отечественные застройщики часто относят эти объекты к классу комфорт плюс.
- В рекламе строительных компаний каждый второй жилой комплекс называется премиальным, элитным. Каким характеристикам должно отвечать престижное жилье?
- Здесь можно выделить два сегмента: бизнес и премиум. В бизнес-классе используется качественный вентилируемый фасад, материалы экстерьера изготовлены из керамогранита, имеются элементы фасадного декора. Есть утепление более дорогим базальтом. Присутствует межэтажная шумоизоляция. Используются оконные системы и фурнитура от ведущих зарубежных производителей металлопластиковых или алюминиевых профилей. Проводится полная электропроводка до точек, устанавливаются противопожарные системы, такие как датчики дыма, газовый сигнализатор. Подземный паркинг строится из расчета одно место на квартиру.
Требования современных покупателей недвижимости растут, поэтому в бизнес-классе строительные компании уделяют внимание благоустройству двора и прилегающей территории, ландшафтному дизайну.
Премиальный жилой комплекс – это прежде всего индивидуальный проект, над которым работала команда архитекторов, дизайнеров, технических специалистов, маркетологов. Для него выбираются лучшие локации. Если говорить о Бишкеке, то в настоящее время это южная часть города.
Помимо многоэтажного жилья, так называемых элиток, сейчас обретают популярность клубные дома с малой этажностью.
В жилых комплексах премиального класса используются лучшие материалы. Вентилируемый фасад из натуральных материалов от ведущих производителей (Laminam, HPL-панели Fundermax, гранит, мрамор), качественные декоративные элементы, премиальная тепло- и шумоизоляция.
Стоит отметить, что премиум-сегмент отличается и планировками. В среднем квадратура квартир в таких домах больше - 80-90 кв. м, высота потолков от 3 метров. При строительстве общих зон пользования – лифтов, вестибюля, лестниц – используются топовые материалы.
Учитывая, что в премиум-классе более требовательная и платежеспособная аудитория, помимо обязательного подземного и гостевого паркинга, застройщики проектируют кладовое помещение для своих жильцов.
Качество благоустройства, площадь двора сейчас играют все большую роль и являются конкурентным преимуществом в премиальном сегменте. Застройщики идут на уменьшение площади самой застройки в пользу двора, чтобы дать больше пространства ландшафтным дизайнерам.
Жилой комплекс премиум-класса обладает развитой инфраструктурой. На территории могут находиться рестораны, кофейни, супермаркеты, фитнес-центры и салоны красоты.
Разумеется, все это выражается в высокой стоимости.
- Какой диапазон цен по каждому классу жилья в Бишкеке?
- Каждый застройщик самостоятельно определяет свою ценовую политику с учетом различных факторов, но можно условно сделать следующую разбивку. Эконом-сегмент - это $450-550 за кв. м, комфорт – $600-700, бизнес – $700-900 и премиум - от $1 000.
