Что нужно знать о придомовом земельном участке, чтобы под окном не построили многоэтажку

Откуда появилось ПЗУ?

Понятие "придомовой земельный участок" возникло после 1999 года, когда ввели частную собственность на землю. В 90-х годах была тотальная приватизация зданий, строений и сооружений, в том числе многоквартирных домов. В 1999 году признали, что все земельные участки, которые отвели под строительство многоквартирных домов, становятся частной собственностью владельцев квартир. Правоустанавливающими документами на придомовой земельный участок (ПЗУ) являются приватизационные документы на квартиру собственников многоквартирного дома.

Построенные за последние 5-10 лет дома тоже имеют ПЗУ?

ПЗУ имеют только те дома, которые построены до 1999 года. Новые дома регулируются статьей 16 "О порядке предоставления земель в населенных пунктах" Земельного кодекса КР.

Зачем ПЗУ вообще регистрировать?

Если нет проекта ПЗУ и его регистрации, права собственников квартир не защищены. Дома старые, со временем будут признаны ветхими, подлежащими сносу.

Землю, на которой построен многоквартирный дом, могут изъять на общественные нужды, выплатив компенсацию только за квартиры.

Кроме того, местная власть может отдать неоформленную землю в аренду в бессрочное пользование или под застройку.

Как зарегистрировать ПЗУ? Обязательно создавать ТСЖ?

ТСЖ создавать нет необходимости. Собственники квартир должны провести общее собрание, оформить протокол и выбрать один из путей:

• Пойти в Государственный архив, найти положение советского времени об отводе земель под строительство домов.

• Пойти в Госрегистр, на основании правоустанавливающих документов зарегистрировать свое право собственности.

• Пойти в "Бишкекглавархитектуру", заказать проект ПЗУ - написать заявление, приложив протокол общего собрания жильцов. В БГА определят границы участка в соответствии с нормативами. Проект можно сравнить с кадастровым планом, который есть в инвентаризационном деле дома.

• С проектом ПЗУ нужно ознакомить всех собственников квартир.

• В случае согласия составляется протокол и передается в "Бишкекглавархитектуру". После утверждения архитектурой проекта ПЗУ, его нужно отнести в Госрегистр, который выдает госакт ("Красную книгу").

А сколько квадратных метров положено каждой квартире?

Согласно приложению к временному положению, подписанному в бытность премьер-министром Алмазбеком Атамбаевым в 2011 году, квадратура ПЗУ рассчитывается для каждого дома отдельно, в зависимости от этажности и месторасположения.

• Жителям 2-3-квартирных домов до двух этажей, расположенных в сельских населенных пунктах, зонах усадебной застройки и на окраине малых городов ПЗУ, рассчитывается по нормам индивидуального жилищного строительства.

• Жителям четырех- и более квартирных домов до двух этажей, расположенных в сельских населенных пунктах и на окраине малых и средних городов, - 200 кв. м на квартиру.

• Жителям 2-12-квартирных домов не более двух этажей, расположенных в городах, - 100 кв. м на квартиру.

• Жителям 13- и более квартирных домов в двухэтажных домах города – 80 кв. м.

• Жителям трехэтажных домов – 60 кв. м на квартиру.

• Жителям 4-5-этажных домов, расположенных в городах, кроме центральной части, положено 45 кв. м на квартиру.

• Жителям 4-5-этажных домов в центральной части города – 30 кв. м на квартиру.

• Жителям 6-9-этажных домов во всех городах – 25 кв. м на квартиру.

• Жителям, чей дом выше девяти этажей – 20 кв. м на квартиру.

Примечательно, что территория под домом и рядом с ним – единый участок ПЗУ.

Можно ли уменьшить или увеличить границы ПЗУ?

Уменьшить - скорее да. Увеличить - скорее нет, чем да. Соблюсти для этого надо следующие условия. Площадь придомовых земельных участков может быть уменьшена по согласованию с владельцами жилых и нежилых помещений с учетом градостроительной ситуации. Увеличена по согласованию она может быть для одноэтажных и двухэтажных жилых домов. И то если после определения границ ПЗУ, в непосредственной близости (примыкающей к этому участку) от этих границ, образуется территория, на которой, согласно градостроительным нормам, не может быть размещено перспективное строительство.

Если нижние этажи дома перепрофилированы под магазины и другие коммерческие объекты, их владельцы тоже имеют право на территорию?

Согласно проекту дома, все эти помещения были квартирами до перепрофилирования. Соответственно владельцы жилых и нежилых помещений дома также являются собственниками земли на праве общей долевой собственности.

Нужно платить в "Бишкекглавархитектуре" за проект ПЗУ?

Проект ПЗУ платный. Оформление придомового земельного участка осуществляется за счет собственных средств заявителя и инициаторов. Фиксированной цены нет. Сумма предоставления проекта для всех домов разная. Из известных редакции примеров у одного дома вышло 7 тыс. сомов, другого - 12 тыс., у третьего - 50 тыс. В общем, заранее предугадать "Бишкекглавархитектуру" сложно. В открытом доступе нет документах, чтобы самостоятельно произвести расчет стоимости.

Что если возникли проблемы с оформлением ПЗУ?

Собственники квартир и помещений могут выяснить, что ПЗУ их дома уже оформлено на третьих лиц. Или границы территории обозначены неверно. Они могут обратиться с заявлением в органы местного самоуправления и архитектуру либо судебные органы.

Какие шансы отстоять право на ПЗУ в судах?

Шансы на победу увеличиваются, если на руках у граждан имеются документы советских времен об отводе земель. Они доказывают, что территория изначально отводилась под строительство дома и не может быть передана третьим лицам.

Если этих документов нет, граждане должны апеллировать к кадастровому плану инвентаризационного дела дома, где также указаны границы придомового земельного участка.

На каких основаниях вам могут отказать в оформлении ПЗУ?

В настоящее время граждане не могут оформить ПЗУ из-за постановления правительства №181, которое приостанавливает действие старого документа, позволяющего кыргызстанцам определить границы придомовых земельных участков при многоквартирном жилом доме и зарегистрировать их. Определение и оформление границ участков приостановили до 31 декабря 2020 года.