Квартиры снова подорожают? Разбираемся, что ждет рынок жилья в Кыргызстане в 2023 году
Эксперты предрекают дальнейший рост цен на квартиры в Кыргызстане. Они связывают его как с дефицитом жилья, так и с последствиями COVID-19 и войны в Украине. Управляющий партнер компании Nef Kazakhstan Тарык Волкан Оскай отмечал, что на фоне подобных проблем квартиры в соседнем Казахстане в 2022 году уже подорожали на 20-25%. Это может ждать и нас.
Редакция Kaktus.media решила разобраться в ситуации.
Квадратов всем не хватит
Самой главной причиной возможного роста цен на жилье в Кыргызстане эксперты называют дефицит жилищного фонда. Он складывается под влиянием нескольких факторов. Во-первых, из-за возвращения трудовых мигрантов из России на фоне войны в Украине, во-вторых, из-за низких темпов введения жилья в эксплуатацию.
"Мы отстаем от других стран, у нас на душу населения приходится всего 13 квадратных метров, в то время как мировой стандарт составляет 30 квадратных метров. И нам еще строить и строить жилье", - отметил председатель строительного комитета Бизнес-ассоциации JIA Чолпонбек Акматов.
Для сравнения, в России на душу населения приходится 28 квадратных метров, во Франции и Японии - 39. Лидеры в списке - США (68 м²), Канада (76 м²) и Австралия (89 м²).
По мнению экспертов, в дальнейшей перспективе это может создать повышенный спрос при отсутствии предложения и привести к росту цен. Недвижимость на вторичном рынке уже значительно подорожала в 2022 году. Стоимость двухкомнатных квартир, например, выросла на 18,3%.
Для решения проблемы делается немного: Кыргызстан все еще отстает по вводу жилых площадей в эксплуатацию. В прошлом году в стране построили всего 1,2 млн квадратных метров жилья.
Как отмечал во время международной конференции по строительству, девелопменту и управлению объектами недвижимости FIABCI Real Estate Investment Conference соучредитель стройкомпании "СК Нурзаман" Кудурет Каарыев, Кыргызстану для преодоления кризиса жилого фонда необходимо вводить в эксплуатацию 1,8 млн м² ежегодно. Пока мы отстаем от плана на 582 тыс. квадратных метров в год.
Также он отметил, что одним из сдерживающих факторов в развитии строительного сектора является отсутствие иностранных инвестиций. "Например, в 2021 году было инвестировано в стройсектор только $123 млн. Это очень мало, поэтому надо повысить инвестпривлекательность отрасли", - рассказал он.
Как превратить Бишкек в Дубай
Для выхода из кризиса жилищного фонда и сдерживания роста цен ряд вызовов стоит как перед властями, так и бизнес-сообществом. В самом начале, как отмечает управляющий партнер компании Nef Kazakhstan Тарык Волкан Оскай, в Кыргызстане надо наладить отечественное производство строительных материалов, чтобы не зависеть от их импорта и стоимости на мировых рынках.
"Я считаю, что для этого усилий бизнеса мало. Нужна и государственная политика. К сожалению, мы зависим от импорта - для строительства домов нам надо производить свои строительные материалы, если мы хотим уменьшить расходы. Вот в Казахстане мы минимум 60% ввозим строительных материалов из других стран - Китая, Турции и России. И я думаю, что у властей должен быть план по развитию отечественного производства на ближайшие пять-десять лет", - рассказал он.
Председатель стройкомитета Бизнес-ассоциации JIA Чолпонбек Акматов разделяет мнение Тарыка Волкан Оскайя.
"После COVID-19 компании в Кыргызстане продавали квартиры практически по себестоимости.
Почему цены растут? Во время пандемии многие производственные компании и производители не работали. Вся логистическая цепочка изменилась, и это отразилось на себестоимости строящихся квартир.
Если посмотреть - на $100-150 цены на материалы поднялись. Тот же кирпич, который мы покупали по пять-шесть сомов, сегодня стоит уже 12-13 сомов. Рабочая сила подорожала - услуги выросли за счет инфляции", - отметил он.
Еще один шаг для решения проблем и сдерживания роста цен на квартиры - тщательная оценка рисков при подготовке законов по защите прав дольщиков.
В прошлом году стало известно, что в Кыргызстане намерены ввести эскроу-систему, согласно которой деньги участников долевого строительства предлагают не передавать строительным компаниям до окончания строительства. Для этого они будут направляться на отдельный счет. Как отмечает ряд экспертов, это разумный шаг, который при неправильной реализации может также повлиять на стоимость жилья.
На конференции по строительству, девелопменту и управлению объектами недвижимости FIABCI Real Estate Investment Conference гендиректор "Авангард Стиль" Эрнис Минкеев отметил, что после принятия закона о долевом строительстве цены на квартиры в новостройках могут вырасти, а их ввод в эксплуатацию - снизиться.
"Конечно же, если закон пройдет, в первую очередь сложно будет маленьким строительным компаниям, но большим - нет. Объем строительства тоже сократится. Если сейчас у нас семь объектов в активной стадии, то на всех потом не хватит финансирования. Мы будем строить не семь, а три объекта. В таком случае, конечно, люди будут обезопасены, перестанут бояться покупать квартиры в новостройках, но есть одна проблема - стройкомпании будут строить дома дольше. Они начнут кредитоваться, брать деньги на строительство в банках, и себестоимость квартир возрастет. Это скажется и на конечной стоимости - жилье подорожает", - отметил он.
Минкеев обратил внимание, что государство может принимать различные законодательные решения по поддержке строительного сектора и дольщиков. Например, предоставлять программы по кредитованию и ипотеке.
Пока что из-за отсутствия возможностей в Кыргызстане на законодательном уровне застройщикам приходится развивать рынок только путем долевого строительства. В свою очередь власти пути решения проблемы видят по-своему - они намерены строить многоквартирные дома под льготную ипотеку и выдавать кредиты на приобретение жилья по линии ГИК. Пока не известно, на какой стадии находится возведение жилья по линии ГИК. Само получение государственной ипотеки в Кыргызстане, по мнению граждан, занимает много времени.
