В Кыргызстане вырастут цены на новые квартиры? Как обстоят дела на рынке недвижимости
31 октября в Жогорку Кенеше прозвучала информация о том, что в Кыргызстане имеется 87 незаконно построенных объектов. Госстрой даже опубликовал список домов в Бишкеке, в которых не стоит покупать квартиры до окончания судебных споров. Есть такой же список и про Ош.
В последнее время в нашей стране активно задерживают директоров крупных строительных компаний. Kaktus.media решил узнать у экспертов, как данная ситуация отразилась на рынке недвижимости и подорожает ли новое жилье в ближайшее время.
Эксперт по недвижимости Азат Маметтахтиев
- У нас строительный бум начался в 2010-х годах. Тогда люди боялись покупать жилье на первичном рынке. Были опасения по поводу безопасности и качества. Да и в целом люди сомневались, построят ли вообще жилье.
Сейчас люди стали более грамотными, многие уже разбираются в объектах и в том, что происходит на рынке. Поэтому, с одной стороны, они делают более смелые шаги. С другой стороны, жилья мало, спрос на первичку растет. На это повлияла работа Государственной ипотечной компании: вторичное жилье подходило по параметрам, и его полностью скупили. Потом были жилищные кооперативы, многие из которых не смогли толком работать. Но они скупили огромное количество вторички. Кроме того, приехали релоканты, которым нужно было где-то жить. В результате аренда поднялась примерно на 300%, и люди стали инвестировать в квартиры, чтобы сдавать. Они вложились в однокомнатные и двухкомнатные квартиры на рынке вторичного жилья.
Поэтому на рынке недвижимости возникает дефицит. И на самом деле квартир не так много, хотя строится достаточно объектов.
Вокруг строительных компаний произошли разные события. И покупатели уже понимают, какие застройщики себя зарекомендовали, кто достроит объект.
Те компании, которые попали в список Госстроя, - они уже с клеймом, попали в black list.
В целом цены на недвижимость держатся на том же уровне, где-то даже подросли на 10%. Тенденций к снижению не было. Это обусловлено тем, что людям нужно брать квартиры, первички очень мало. А вторичка подорожала.
Людям выгоднее брать первичку. Под самоотделку очень хорошо берут. В этом плане у компаний будто новая жизнь. У строительных компаний все замечательно.
Основные строительные материалы уже выросли в цене, и подорожание на первичном рынке было связано как раз с этим. А на вторичку цены поднялись из-за того, что ее нет.
При выборе квартиры в новостройке нужен комплексный подход. В первую очередь важно обращать внимание на компанию, а во-вторых - на сам объект: изучать документацию. Такое бывает: начали строить несмотря на отсутствие каких-то разрешающих документов. Плюс ко всему надо посмотреть, чтобы объект не был обременен. Потому что часто компании закладывают свои участки при нехватке денег. И если такое наблюдается, то можно взять выписку из Госрегистра.
Я своим клиентам всегда советую брать жилье, хотя бы уже сданное под самоотделку в эксплуатацию. Когда объект уже можно увидеть и, что называется, "потрогать". Пусть это жилье будет не в такую длинную рассрочку. Но зато это надежно.
Брать на стадии котлована сейчас рискованно. Наш рынок имеет тенденцию резко колебаться, например, из-за роста курса доллара или финансового мирового кризиса.
Что касается качества, то могу сказать, что строят по самым последним технологиям и с учетом того, что мы находимся в зоне сейсмической активности. Используется качественная арматура. Сами строители успели поработать во время строительного бума в России и в Казахстане, набрались опыта.
Не стоит забывать и про отделку. Самая большая статья расходов - фасадные и отделочные работы. Тут тоже нужно внимательно присматриваться к компании. Из чего она делает фасад, утепляет ли она его, должным ли образом это делается. Какие оконные блоки ставятся, какого качества и так далее.
А что касается самой основы здания, то она у всех одинаковая. У нас же в основном монолитно-каркасные строения, а это лишь 40% от общего объема работ.
Отдельно стоит поговорить про коттеджи на Иссык-Куле. Они пользовались спросом на первых порах, особенно в нескольких пансионатах. Люди покупали по $500 тыс. Но теперь не могут продать даже за $200 тыс.
Правда, вспышки активности в последнее время наблюдались, когда к нам стали приезжать из России. То, что люди не могли продать годами, они все-таки продали. Но на Иссык-Куле недвижимость продавать гораздо сложнее. Тем более если рассматривать это как инвестицию.
Конечно, Иссык-Куль и туризм развиваются. Но я не встречал людей, которые купили там дом или квартиру и что-то заработали (именно с точки зрения покупки/продажи недвижимости. - Прим. Kaktus.media). Все истории - это когда приобрели, а продать не могут. Если Иссык-Куль станет настолько популярным туристическим местом в мировом масштабе, то это другое дело. Хотя и сейчас бывают исключения. Например, в пансионатах, где есть горячие источники.
Бакыт Сартмаметов, руководитель отдела правового обеспечения бизнес-ассоциации JIA
- В Кыргызстане Госстрой утвердил новое положение о порядке и условиях привлечения финансовых средств физических и юридических лиц в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Мы вчера говорили с представителем одной компании о том, как это повлияет на цену недвижимости и работу. И мы сошлись во мнении, что из-за этого положения жилье может подорожать. Потому что прописанные условия слишком затратны, начиная от разработки сметной документации. До этого компании по рабочему проекту уже начинали строительство, у них не было сметной документации как таковой. То есть бюджет у них на руках имелся. Теперь же их обязывают проводить сметные работы еще на начальном этапе и предоставлять Госстрою. И ежеквартально давать им информацию о выручке, поступлениях и затратах по каждому объекту.
Но тут важно помнить, что, во-первых, сметчиков у нас мало. А во-вторых, это дорого. В третью очередь это будет дополнительная нагрузка на бухгалтеров, цены на их услуги вырастут. Это может влиять на стоимость квартир в новостройках уже с 1 января 2024 года.
